Na hora de comprar ou alugar, é essencial que três pontos estejam sempre no horizonte: a situação documental do imóvel e de quem o oferece, o estado físico da construção e as condições do contrato. Na compra, o peso maior está na matrícula e nas certidões. Na locação, a vistoria e as cláusulas contratuais concentram os riscos. Este guia reúne os cinco pontos que a Cancian confere em cada negociação, ao longo de mais de 13 anos de atuação em Santa Maria, para que a decisão aconteça com informação e sem surpresas depois da assinatura.
O que verificar antes de comprar ou alugar um imóvel?
Confira a matrícula atualizada no Registro de Imóveis, as certidões do proprietário, os débitos de IPTU e condomínio, o estado de conservação (umidade, instalações elétricas e hidráulicas) e as cláusulas do contrato. Na locação, exija laudo de vistoria. Verifique também o registro do corretor ou da imobiliária no CRECI.
A ordem importa. Uma visita costuma começar pela impressão do imóvel: a luz da sala, a vista da sacada, o silêncio da rua. A avaliação técnica, porém, começa pelo papel. Um apartamento bem conservado com pendência na matrícula traz mais risco do que um imóvel que pede reforma e tem a documentação em ordem.
O que verificar antes de comprar um imóvel: documentos e certidões
O documento central é a certidão de matrícula atualizada, emitida pelo Registro de Imóveis da circunscrição. É nela que constam o proprietário atual, a área, eventuais penhoras, hipotecas, usufrutos e ações judiciais averbadas. Desde a Lei 13.097/2015, a matrícula concentra os atos que podem afetar o imóvel, o que reforça a importância de uma certidão recente.
A lista completa de verificação inclui:
- Certidão de matrícula com ônus reais, emitida há no máximo 30 dias
- Certidões do vendedor: distribuidores cíveis da Justiça Estadual e Federal, Justiça do Trabalho (CNDT) e tabelionato de protestos
- Certidão negativa de débitos de IPTU, emitida pela Prefeitura de Santa Maria
- Declaração de quitação condominial, assinada pelo síndico ou pela administradora
- Habite-se e averbação da construção na matrícula, especialmente em casas e imóveis com ampliações
- Documentos pessoais e estado civil do vendedor, já que a venda de imóvel por pessoa casada exige, em regra, a anuência do cônjuge
Os débitos de condomínio acompanham o imóvel, e não o antigo dono, conforme o artigo 1.345 do Código Civil. Na prática, uma dívida condominial não verificada pode passar para o comprador.
Para quem vai financiar, a regularidade documental pesa duas vezes: em regra, os bancos só aprovam crédito para imóveis com matrícula em ordem e construção averbada.
Na compra de imóvel na planta, a verificação muda de foco. O ponto central é o registro de incorporação, que a Lei 4.591/1964 exige na matrícula do terreno antes do início das vendas. Vale conferir também se o empreendimento adota o patrimônio de afetação, que separa os recursos da obra das demais contas da incorporadora, além do histórico de entregas da construtora e do memorial descritivo anexo ao contrato.
Quais cuidados tomar ao alugar um imóvel?
Na locação, o risco documental é menor, mas não desaparece. O primeiro passo é confirmar que quem oferece o imóvel é o proprietário ou alguém autorizado por ele, o que também se verifica pela matrícula ou por procuração. Golpes com anúncios falsos seguem um padrão conhecido: valor abaixo do mercado, pressa para fechar e pedido de depósito antes da visita.
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) define a maior parte das regras. Os pontos que merecem atenção no contrato são:
- Garantia locatícia: a lei admite caução (limitada a três aluguéis), fiador, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, e proíbe exigir mais de uma modalidade no mesmo contrato
- Prazo e multa rescisória: a multa por saída antecipada deve ser proporcional ao tempo restante do contrato
- Índice de reajuste: IGP-M, IPCA ou outro, com periodicidade anual
- Divisão de despesas: despesas ordinárias de condomínio cabem ao inquilino; as extraordinárias, como obras estruturais e fundo de reserva, cabem ao proprietário
- IPTU: pode ser transferido ao inquilino, desde que conste expressamente no contrato
- Seguro contra incêndio: pela lei, cabe ao proprietário, mas a maioria dos contratos transfere essa responsabilidade ao inquilino
- Benfeitorias: reformas feitas pelo inquilino só são indenizadas em casos específicos, como as necessárias ou as úteis autorizadas por escrito, então qualquer obra deve ser combinada antes
Tanto na compra quanto na locação em condomínio, convenção, regimento interno e atas das últimas assembleias mostram o que o anúncio não conta: regras para animais e reformas, obras aprovadas, chamadas extras previstas e eventual inadimplência elevada entre os condôminos, que costuma pressionar a taxa para cima.
Como avaliar o estado físico do imóvel?
A vistoria mostra o que as fotos do anúncio não mostram. Em Santa Maria, com invernos úmidos e amplitude térmica marcada, umidade e infiltração estão entre os problemas mais recorrentes, sobretudo em paredes de face sul e em imóveis que ficaram fechados por meses.
Durante a visita, vale observar:
- Paredes e tetos: manchas, bolor, tinta descascando e cheiro de mofo nos armários
- Instalação elétrica: estado do quadro de distribuição, disjuntores identificados por circuito e quantidade de tomadas por cômodo
- Parte hidráulica: pressão da água nos chuveiros, funcionamento das descargas e ralos sem retorno de odor
- Esquadrias: janelas que fecham bem, vedação contra vento e chuva
- Orientação solar: no Sul do país, ambientes voltados para o norte recebem sol durante boa parte do dia no inverno, o que reduz umidade e custo com aquecimento
Na locação, o artigo 22 da Lei do Inquilinato garante ao inquilino o direito de receber uma descrição detalhada do estado do imóvel na entrega. Esse laudo de vistoria, com fotos datadas, é o documento que protege as duas partes na devolução das chaves.
Compra e aluguel: o que muda na verificação
| Ponto de verificação | Compra | Aluguel |
|---|---|---|
| Documento principal | Matrícula atualizada e certidões do vendedor | Contrato de locação e comprovação de quem é o proprietário |
| Débitos a conferir | IPTU e condomínio (acompanham o imóvel) | Situação do condomínio e quem paga o IPTU |
| Vistoria | Recomendada, com atenção à estrutura e a reformas futuras | Indispensável, com laudo de entrada assinado |
| Formalização | Escritura pública e registro na matrícula | Contrato assinado e garantia definida |
| Custos extras | ITBI, escritura e registro | Garantia locatícia e eventual seguro |
Somados, ITBI, escritura e registro representam uma parcela relevante do valor do imóvel e precisam entrar no planejamento desde o início. [DADO A CONFIRMAR: percentual médio desses custos em Santa Maria e alíquota vigente do ITBI]
O bairro também faz parte da verificação
A rua escolhida define a rotina tanto quanto a planta. Uma visita em horários diferentes, num fim de tarde de dia útil e num sábado de manhã, revela o movimento real do entorno, o barulho e a facilidade de estacionar.
Em Santa Maria, o deslocamento até o trabalho, a universidade ou as unidades militares costuma pesar na escolha. Um imóvel em Camobi atende bem quem frequenta a UFSM. Quem trabalha no Centro tende a priorizar bairros com acesso direto pelas avenidas principais. Mercado, farmácia, escola e transporte público próximos também entram nessa conta.
Por que verificar o CRECI de quem intermedia?
Corretores e imobiliárias precisam de registro ativo no Conselho Regional de Corretores de Imóveis. A consulta é gratuita no site do CRECI-RS e leva poucos minutos. O registro garante que o profissional responde a um código de ética e a um órgão fiscalizador, o que faz diferença quando surge uma divergência na negociação.
Quem conhece o que precisa ser verificado antes de comprar ou alugar um imóvel assina o contrato com mais segurança. É essa leitura, construída ao longo de mais de 13 anos acompanhando o mercado de Santa Maria, que a Cancian Imóveis, inscrita no CRECI-RS sob o nº 26.676-J, coloca à disposição de quem compra ou aluga. Fale com o time da Cancian para conhecer imóveis com documentação conferida, ou acompanhe no Instagram a análise contínua que fazemos desse mercado.
