{"id":95,"date":"2026-10-16T10:44:56","date_gmt":"2026-10-16T13:44:56","guid":{"rendered":"https:\/\/cancianimoveis.com.br\/blog\/?p=95"},"modified":"2026-10-16T10:44:56","modified_gmt":"2026-10-16T13:44:56","slug":"verificar-alugar-comprar-imovel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cancianimoveis.com.br\/blog\/verificar-alugar-comprar-imovel\/","title":{"rendered":"O que verificar antes de comprar um im\u00f3vel: guia 2026"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Na hora de comprar ou alugar, \u00e9 essencial que tr\u00eas pontos estejam sempre no horizonte: a <strong>situa\u00e7\u00e3o documental<\/strong> do im\u00f3vel e de quem o oferece, o <strong>estado f\u00edsico<\/strong> da constru\u00e7\u00e3o e as <strong>condi\u00e7\u00f5es do contrato<\/strong>. Na compra, o peso maior est\u00e1 na matr\u00edcula e nas certid\u00f5es. Na loca\u00e7\u00e3o, a vistoria e as cl\u00e1usulas contratuais concentram os riscos. Este guia re\u00fane os cinco pontos que a Cancian confere em cada negocia\u00e7\u00e3o, ao longo de mais de 13 anos de atua\u00e7\u00e3o em Santa Maria, para que a decis\u00e3o aconte\u00e7a com informa\u00e7\u00e3o e sem surpresas depois da assinatura.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">O que verificar antes de comprar ou alugar um im\u00f3vel?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Confira a matr\u00edcula atualizada no Registro de Im\u00f3veis, as certid\u00f5es do propriet\u00e1rio, os d\u00e9bitos de IPTU e condom\u00ednio, o estado de conserva\u00e7\u00e3o (umidade, instala\u00e7\u00f5es el\u00e9tricas e hidr\u00e1ulicas) e as cl\u00e1usulas do contrato. Na loca\u00e7\u00e3o, exija laudo de vistoria. Verifique tamb\u00e9m o registro do corretor ou da imobili\u00e1ria no CRECI.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A ordem importa. Uma visita costuma come\u00e7ar pela impress\u00e3o do im\u00f3vel: a luz da sala, a vista da sacada, o sil\u00eancio da rua. A avalia\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica, por\u00e9m, come\u00e7a pelo papel. Um apartamento bem conservado com pend\u00eancia na matr\u00edcula traz mais risco do que um im\u00f3vel que pede reforma e tem a documenta\u00e7\u00e3o em ordem.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">O que verificar antes de comprar um im\u00f3vel: documentos e certid\u00f5es<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O documento central \u00e9 a <strong>certid\u00e3o de matr\u00edcula atualizada<\/strong>, emitida pelo Registro de Im\u00f3veis da circunscri\u00e7\u00e3o. \u00c9 nela que constam o propriet\u00e1rio atual, a \u00e1rea, eventuais penhoras, hipotecas, usufrutos e a\u00e7\u00f5es judiciais averbadas. Desde a Lei 13.097\/2015, a matr\u00edcula concentra os atos que podem afetar o im\u00f3vel, o que refor\u00e7a a import\u00e2ncia de uma certid\u00e3o recente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A lista completa de verifica\u00e7\u00e3o inclui:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Certid\u00e3o de matr\u00edcula com \u00f4nus reais<\/strong>, emitida h\u00e1 no m\u00e1ximo 30 dias<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Certid\u00f5es do vendedor:<\/strong> distribuidores c\u00edveis da Justi\u00e7a Estadual e Federal, Justi\u00e7a do Trabalho (CNDT) e tabelionato de protestos<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Certid\u00e3o negativa de d\u00e9bitos de IPTU<\/strong>, emitida pela Prefeitura de Santa Maria<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Declara\u00e7\u00e3o de quita\u00e7\u00e3o condominial<\/strong>, assinada pelo s\u00edndico ou pela administradora<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Habite-se e averba\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o<\/strong> na matr\u00edcula, especialmente em casas e im\u00f3veis com amplia\u00e7\u00f5es<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Documentos pessoais e estado civil do vendedor<\/strong>, j\u00e1 que a venda de im\u00f3vel por pessoa casada exige, em regra, a anu\u00eancia do c\u00f4njuge<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Os d\u00e9bitos de condom\u00ednio acompanham o im\u00f3vel, e n\u00e3o o antigo dono, conforme o artigo 1.345 do C\u00f3digo Civil. Na pr\u00e1tica, uma d\u00edvida condominial n\u00e3o verificada pode passar para o comprador.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Para quem vai financiar, a regularidade documental pesa duas vezes: em regra, os bancos s\u00f3 aprovam cr\u00e9dito para im\u00f3veis com matr\u00edcula em ordem e constru\u00e7\u00e3o averbada.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Na compra de im\u00f3vel na planta, a verifica\u00e7\u00e3o muda de foco. O ponto central \u00e9 o <strong>registro de incorpora\u00e7\u00e3o<\/strong>, que a Lei 4.591\/1964 exige na matr\u00edcula do terreno antes do in\u00edcio das vendas. Vale conferir tamb\u00e9m se o empreendimento adota o <strong>patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o<\/strong>, que separa os recursos da obra das demais contas da incorporadora, al\u00e9m do hist\u00f3rico de entregas da construtora e do memorial descritivo anexo ao contrato.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quais cuidados tomar ao alugar um im\u00f3vel?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Na loca\u00e7\u00e3o, o risco documental \u00e9 menor, mas n\u00e3o desaparece. O primeiro passo \u00e9 confirmar que quem oferece o im\u00f3vel \u00e9 o propriet\u00e1rio ou algu\u00e9m autorizado por ele, o que tamb\u00e9m se verifica pela matr\u00edcula ou por procura\u00e7\u00e3o. Golpes com an\u00fancios falsos seguem um padr\u00e3o conhecido: valor abaixo do mercado, pressa para fechar e pedido de dep\u00f3sito antes da visita.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A Lei do Inquilinato (Lei 8.245\/1991) define a maior parte das regras. Os pontos que merecem aten\u00e7\u00e3o no contrato s\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Garantia locat\u00edcia:<\/strong> a lei admite cau\u00e7\u00e3o (limitada a tr\u00eas alugu\u00e9is), fiador, seguro-fian\u00e7a ou cess\u00e3o fiduci\u00e1ria de quotas de fundo de investimento, e pro\u00edbe exigir mais de uma modalidade no mesmo contrato<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Prazo e multa rescis\u00f3ria:<\/strong> a multa por sa\u00edda antecipada deve ser proporcional ao tempo restante do contrato<\/li>\n\n\n\n<li><strong>\u00cdndice de reajuste:<\/strong> IGP-M, IPCA ou outro, com periodicidade anual<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Divis\u00e3o de despesas:<\/strong> despesas ordin\u00e1rias de condom\u00ednio cabem ao inquilino; as extraordin\u00e1rias, como obras estruturais e fundo de reserva, cabem ao propriet\u00e1rio<\/li>\n\n\n\n<li><strong>IPTU:<\/strong> pode ser transferido ao inquilino, desde que conste expressamente no contrato<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Seguro contra inc\u00eandio:<\/strong> pela lei, cabe ao propriet\u00e1rio, mas a maioria dos contratos transfere essa responsabilidade ao inquilino<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Benfeitorias:<\/strong> reformas feitas pelo inquilino s\u00f3 s\u00e3o indenizadas em casos espec\u00edficos, como as necess\u00e1rias ou as \u00fateis autorizadas por escrito, ent\u00e3o qualquer obra deve ser combinada antes<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tanto na compra quanto na loca\u00e7\u00e3o em condom\u00ednio, conven\u00e7\u00e3o, regimento interno e atas das \u00faltimas assembleias mostram o que o an\u00fancio n\u00e3o conta: regras para animais e reformas, obras aprovadas, chamadas extras previstas e eventual inadimpl\u00eancia elevada entre os cond\u00f4minos, que costuma pressionar a taxa para cima.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Como avaliar o estado f\u00edsico do im\u00f3vel?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A vistoria mostra o que as fotos do an\u00fancio n\u00e3o mostram. Em Santa Maria, com invernos \u00famidos e amplitude t\u00e9rmica marcada, <strong>umidade e infiltra\u00e7\u00e3o<\/strong> est\u00e3o entre os problemas mais recorrentes, sobretudo em paredes de face sul e em im\u00f3veis que ficaram fechados por meses.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Durante a visita, vale observar:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Paredes e tetos:<\/strong> manchas, bolor, tinta descascando e cheiro de mofo nos arm\u00e1rios<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Instala\u00e7\u00e3o el\u00e9trica:<\/strong> estado do quadro de distribui\u00e7\u00e3o, disjuntores identificados por circuito e quantidade de tomadas por c\u00f4modo<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Parte hidr\u00e1ulica:<\/strong> press\u00e3o da \u00e1gua nos chuveiros, funcionamento das descargas e ralos sem retorno de odor<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Esquadrias:<\/strong> janelas que fecham bem, veda\u00e7\u00e3o contra vento e chuva<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Orienta\u00e7\u00e3o solar:<\/strong> no Sul do pa\u00eds, ambientes voltados para o norte recebem sol durante boa parte do dia no inverno, o que reduz umidade e custo com aquecimento<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Na loca\u00e7\u00e3o, o artigo 22 da Lei do Inquilinato garante ao inquilino o direito de receber uma descri\u00e7\u00e3o detalhada do estado do im\u00f3vel na entrega. Esse <strong>laudo de vistoria<\/strong>, com fotos datadas, \u00e9 o documento que protege as duas partes na devolu\u00e7\u00e3o das chaves.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Compra e aluguel: o que muda na verifica\u00e7\u00e3o<\/h3>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Ponto de verifica\u00e7\u00e3o<\/th><th>Compra<\/th><th>Aluguel<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td><strong>Documento principal<\/strong><\/td><td>Matr\u00edcula atualizada e certid\u00f5es do vendedor<\/td><td>Contrato de loca\u00e7\u00e3o e comprova\u00e7\u00e3o de quem \u00e9 o propriet\u00e1rio<\/td><\/tr><tr><td><strong>D\u00e9bitos a conferir<\/strong><\/td><td>IPTU e condom\u00ednio (acompanham o im\u00f3vel)<\/td><td>Situa\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio e quem paga o IPTU<\/td><\/tr><tr><td><strong>Vistoria<\/strong><\/td><td>Recomendada, com aten\u00e7\u00e3o \u00e0 estrutura e a reformas futuras<\/td><td>Indispens\u00e1vel, com laudo de entrada assinado<\/td><\/tr><tr><td><strong>Formaliza\u00e7\u00e3o<\/strong><\/td><td>Escritura p\u00fablica e registro na matr\u00edcula<\/td><td>Contrato assinado e garantia definida<\/td><\/tr><tr><td><strong>Custos extras<\/strong><\/td><td>ITBI, escritura e registro<\/td><td>Garantia locat\u00edcia e eventual seguro<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Somados, ITBI, escritura e registro representam uma parcela relevante do valor do im\u00f3vel e precisam entrar no planejamento desde o in\u00edcio. [DADO A CONFIRMAR: percentual m\u00e9dio desses custos em Santa Maria e al\u00edquota vigente do ITBI]<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">O bairro tamb\u00e9m faz parte da verifica\u00e7\u00e3o<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A rua escolhida define a rotina tanto quanto a planta. Uma visita em hor\u00e1rios diferentes, num fim de tarde de dia \u00fatil e num s\u00e1bado de manh\u00e3, revela o movimento real do entorno, o barulho e a facilidade de estacionar.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Em Santa Maria, o deslocamento at\u00e9 o trabalho, a universidade ou as unidades militares costuma pesar na escolha. Um im\u00f3vel em Camobi atende bem quem frequenta a UFSM. Quem trabalha no Centro tende a priorizar bairros com acesso direto pelas avenidas principais. Mercado, farm\u00e1cia, escola e transporte p\u00fablico pr\u00f3ximos tamb\u00e9m entram nessa conta.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Por que verificar o CRECI de quem intermedia?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Corretores e imobili\u00e1rias precisam de registro ativo no Conselho Regional de Corretores de Im\u00f3veis. A consulta \u00e9 gratuita no site do CRECI-RS e leva poucos minutos. O registro garante que o profissional responde a um c\u00f3digo de \u00e9tica e a um \u00f3rg\u00e3o fiscalizador, o que faz diferen\u00e7a quando surge uma diverg\u00eancia na negocia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quem conhece o que precisa ser verificado antes de comprar ou alugar um im\u00f3vel assina o contrato com mais seguran\u00e7a. \u00c9 essa leitura, constru\u00edda ao longo de mais de 13 anos acompanhando o mercado de Santa Maria, que a Cancian Im\u00f3veis, inscrita no CRECI-RS sob o n\u00ba 26.676-J, coloca \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o de quem compra ou aluga. Fale com o time da Cancian para conhecer im\u00f3veis com documenta\u00e7\u00e3o conferida, ou acompanhe no <a href=\"https:\/\/www.instagram.com\/cancianimoveis\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Instagram<\/a> a an\u00e1lise cont\u00ednua que fazemos desse mercado.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/cancianimoveis.com.br\/\">cancianimoveis.com.br<\/a> \u00b7 <a href=\"https:\/\/www.instagram.com\/cancian_imoveis\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">@cancianimoveis<\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Na hora de comprar ou alugar, \u00e9 essencial que tr\u00eas pontos estejam sempre no horizonte: a situa\u00e7\u00e3o documental do im\u00f3vel e de quem o\u2026<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":96,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[3,7,6],"tags":[],"class_list":["post-95","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-dicas","category-alugar","category-comprar"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/cancianimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/95","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/cancianimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/cancianimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cancianimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cancianimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=95"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/cancianimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/95\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":97,"href":"https:\/\/cancianimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/95\/revisions\/97"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cancianimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/96"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/cancianimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=95"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/cancianimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=95"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/cancianimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=95"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}